北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

大兴的顺驰领海，拿地的时候号称“世纪第一拍”。因为这是北京第一宗大型国有土地的拍卖，自然有示范意义了，从此改变了北京甚至全国的土地交易模式。

这个“世纪第一”的背景是，2002年5月份，国土部签发了“11号令”，规定自7月1日起，所有经营性土地都必须以“招拍挂”的形式进行出让。这目的就是杜绝暗箱操作，还土地交易市场以公平、公正、公开。

(资料图片)

其实在此之前各地早就有过土地拍卖，1987年深圳就有“中国第一拍”了。但十多年过去，中国的土地交易一直是以“协议出让”的方式为主的，公开拍卖并不占主流。

这也不能说各地政府要搞暗箱操作，而是当年的政府资金不足，无法做到“熟地”出让。那在这种情况下，“毛地”拍卖实在不好估算价格，开发商的兴趣不大，也就形成不了主流市场。

即便是当时国土部下发了11号令，各地政府在执行上也是打了折扣的。比如北京就根据自身的情况，在7月1日大限之前推出了地方政策，史称“京33号令”。主要内容就是把小城镇、绿植、高科技和危改四种项目给剔除了出来，给自己的城市发展留出辗转的空间。

之后各地政府也是这么应对的，大方向肯定是坚持招拍挂，但也都留下几个口子，毕竟有的项目执行起来确实很难。所以虽然是北京有了世纪第一拍，但协议出让土地依然在进行。

鉴于此，“831大限”出台了，也就是第二年的2004年3月份，国土部再次下令，8月31日之前，各地必须处理完所有历史遗留项目，之后再出让的经营性土地，必须以招拍挂的形式进行，这就从形式上堵死了所有暗地操作的口子。

当然，完全结束是不太可能的，但这不聊了。甭管怎样，大兴地王是让顺驰一下子出了名，全国都知道了他们的风格，有钱、激进。这就是孙宏斌的目的，一鸣惊人。

其实这是顺驰在北京的第二个项目了，第一个不算太出名，因为是昌平的远郊别墅项目，顺驰林溪。这是顺驰和首创合作的，也就是首创的土地，然后由双方共同开发。但是这里面就有一些操作了，和后来顺驰与首钢的“西山壹号院”完全一样。先是双方合股，然后差不多了就由顺驰买断，相当于借壳上市。

孙宏斌在拿下大兴地王之后做了一番逻辑推理，我觉得挺有道理的。在土地实行招拍挂之前，北京的土地大部分都由国企垄断，比如首创就是，外地公司要想在北京开发就得找他们合作。

民营企业不想合作也行，但就得找到消息灵通，和各方都有关系的操盘手了。比如典型的就是珠江，虽然是粤派，但找到了谢强这种拿地高手，熟悉政策和土地资源，这才能左右逢源。

那孙宏斌认为，既然是都必须实行招拍挂了，那就会有大量的外地房企进入北京抢地，狼多肉少，北京土地价格必定暴涨，房价也会随之上涨。那此刻虽然看上去虽然是用高价拿了地，但实际上却等于是抄底，毕竟将来土地价格会更高。

这段话怎么说呢？从理论上讲有一些道理，但却忽视了老百姓买房人的接盘能力。就是你们开发商当然可以把面粉价格炒高了，但做出面包来未必有多少人买的起啊。所以当时的其他开发商只是部分认同孙宏斌的理论，但也认为他其实是为了自己的高价拿地做广告在找借口，要不然不好圆场。

甭管怎样吧，老孙算是赌对了。但是也为疯狂买了单，四年后折戟沉沙，不得不把顺驰低价卖身给香港路劲，死在了黎明之前。当然他留下了融创的底子，在2008年又与首钢合作，从禧福汇过渡，借西山壹号院再度崛起江湖。

我曾经用“标王羊肉串”来形容过土地市场。最早庙会的摊位都是私下谈租金的，谁有关系谁就能拿到好位置，然后眼看着羊肉串老板赚大钱。

但是这种方式毕竟只是让小部分人赚到了钱，而无论是公园方面还是其他商户都认为不公平。老百姓当然也觉得不公平了，虽然吃到了平价的羊肉串，但仍然觉得摊主赚钱太多不合适。

于是后来为了公平起见，摊位必须进行拍卖了，价高者得，公平公正公开。于是，标王羊肉串就此诞生，摊位费一年比一年贵，卖的肉串儿价格也必定水涨船高。

此时就看老百姓是否买账了，如果大家都坚持不吃，那卖串儿的就得赔钱，明年就不会有这么贵的标王了，羊肉串儿也会降价。可是这庙会就一个，是垄断的啊，既然这么多人来逛庙会，就有人忍不住的想吃。那就为高昂的摊位费买单呗，一个愿打，一个不愿挨也得挨，痛并快乐着。

反正就是这事儿，在没有标王的时候，也就是没有摊位拍卖的时候，羊肉串就5块钱一串儿，好几年都不涨价。但自从拍卖开始，摊位费涨了，羊肉串也就6块、8块、10块的涨上去了，最后好像都20多一串儿了。

虽然烤串儿的也嫌贵，但怎么都能赚到钱，毕竟永远有人买单。当然最高兴的是公园，没有中间商吃差价了，自己垄断收到的租金更多。而老百姓呢，不买的啥事儿没有，看个热闹。可对于忍不住去吃的，那就在享受公平的同时，也得为公平的成本买单了。

这世上的事儿就这样，有利就有弊，看自己想要什么了。当然，最好的结果是在公平的环境下，还能吃到便宜的羊肉串儿……

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